设施设备维护维保服务方案

　　（一）机电设施日常运行
　　1、运行管理要求
　　楼宇设备运行管理的目的在于提高设备的运行效率，保证运行质量，最终提高整座大院的运作效益。设备运行、维护管理的优劣直接关系到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限，关系到大院的供电、供水、供热、供冷等供应状况能否正常，关系到能否为用户提供一个高质量的安全、舒适而又方便的工作环境。
　　设备运行首先要在技术上考虑安全性和可靠性。其次设备的运行在技术性能上应始终处于好的运行状态，以发挥设备的效用。
　　①制订严密的、科学的操作规程。
　　②对操作人员进行专业培训，掌握专业知识和操作技能。
　　③加强维护保养工作。
　　④定期校验设备中的安全附件，保证灵敏可靠。
　　⑤技术人员对设备运行参数和统计结果作分析，及时发现事故的潜在因素，采取有效措施进行改善，确保安全运行。
　　⑥发生设备故障后对其原因及规律进行分析，提出有效的改善措施，确保类似事故不再发生。

　　2、设备系统的日常运行工作内容
　　2.1配电系统
　　配电系统是为建筑物提供能源的系统，也是楼宇安全正常运行的基本保障，管理人员将对配电设备实行运行状态的全面监控，对高压室、变压器室、低压室、发电机室进行巡视检查，监视记录电压、电流、功率因数等运行参数，一旦发现问题，给予及时处理。当发生局部停电等运行故障时，按照预定程序进行倒闸操作，保证安全可靠运行。小区应急发电机将始终处于良好备用状态，随时具备立即起动条件，定期进行启动试验运行，保证万无一失，及时供电。
　　2.2空调通风系统
　　中央空调系统依据季节变化合理调节楼内温度、相对湿度、气流速度和空气洁净度，为办公人员创造一个舒适环境。由专业人员负责维护空调系统的正常运行，巡视检查各主要设备运行状况，根据负荷情况调整运行参数，按规程控制相关设备的启停。根据设定气温、湿度条件，合理调节各场所空调设备，实现舒适、节能、卫生的要求。
　　2.3给排水系统
　　值班人员监测各水池、水箱的水位情况及水泵的运行情况，巡视人员对屋顶、地下层等各处相关设备进行巡回检查，一旦发生缺水、溢水问题或其征兆立即通知有关人员前往处理。
　　2.4电梯系统
　　电梯是小区必不可少的运输工具，管理人员将按规定检查其运行情况以及平层是否准确、指示灯显示是否正确完整、按钮功能是否有效。按客流情况分不同时段调整运行方式，以使电梯运行在安全、节能、方便的方式。
　　2.5电梯报警对讲系统
　　由于电梯轿箱是一个较狭小的封闭空间，一旦发生停梯困人故障，被困人员会感到处于孤立无援境地，心情将十分紧张烦躁，因此电梯中设有报警按钮和对外通话装置。中央监控室接听报警后，一方面通过闭路电视观察梯内情况，并应与梯内被困人员保持联系、给予安慰，嘱其耐心等待救援；另一方面迅速通知电梯维修工解救被困人员。如电梯内发生治安报警，中央监控室将立即通知巡逻人员或快速应急小组前往现场处理。
　　2.6消防报警系统
　　消防安全至关重要。消防设施是楼宇火灾自救的重要手段。中央监控室消防监控设备必须24小时正常工作，所有消防设备必须保持完好。严格按照公司《消防设施管理规定》，定时检查维护和试运行各消防系统设备，一旦发生火警信号，将按公司《应急处理程序》和《灭火作战方案》执行。
　　2.7照明系统
　　在小区大院中，照明质量的好坏直接影响人们的工作环境和视力保护。照明系统管理的主要内容就是做到既保证照明质量又节约能源。巡视人员必须巡视检查大院的公共照明，发现损坏要立即更换。根据工作人员的作息时间，按预先的设定，通过楼宇设备自动化系统对公共照明进行开/关控制。

　　（二）设备系统的应急处理方案
　　1、设备故障处理规程
　　1.1故障分类
　　设备在运行中，凡由于人为或非人为因素造成不能提供正常服务的情况均为故障，凡故障发生时，均应视情况分重大故障和一般故障两级处理。
　　重大故障包括：人身伤亡事故；设备故障导致经济损失达人民币几万元以上；因故障引起整个大院停水、停电、停气；发生火灾等。
　　除上述重大故障外，其它为一般故障。
　　1.2重大故障处理职责
　　凡发生重大故障，由值班人员立刻报告管理处主任并按相关应急处理程序采取措施，管理处主任接报告后应立即到现场指挥故障处理。
　　对于一般故障，管理处主任可授权值班负责人处理。
　　1.3故障处理通则
　　发生故障时，值班员应立即处理，一般故障应先汇报后处理，事后作好记录。重大故障应一面处理，一面汇报，无法处理的应尽快报告管理处主任。
　　根据表计的指示和设备的外部征象，判断故障的全面情况，尽快限制故障的发展，迅速地排除危及人员及设备安全的因素。
　　迅速地恢复设备（设施）至正常运行状态。
　　处理故障必须迅速、正确、果断、镇静。不得违反安全规程。
　　管理处主任是处理故障的全面领导人，负责调动、安排有关人员采取相关措施。
　　对于需要立即抢修的设备，值班员应判断故障部分和性质后在工程技术人员到达之前，把工作现场安全措施作好。