前期物业管理服务质量标准

　　一、基本要求

　　1、物业管理和服务人员熟悉物业管理相关法规，能规范组织物业服务工作，具有物业管理从业资格证或上岗证，专业作业人员按照规定取得岗位证书。

　　2、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

　　3、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

　　4、服务实行公示公告制，包括办事规章制度、服务内容和标准、服务依据和标准、24小时有人值守的服务和投诉电话、日常事务通知，按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

　　5、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

　　6、每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上，并采纳合理意见和及时整改不达标的服务。

　　二、物业共用部位的维修、养护和管理

　　1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

　　2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

　　3、每季巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，发现小损坏立即修复，其他需维修的及时告知相关业主并依约安排专项维修养护。

　　4、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途、房屋结构的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

　　5、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

　　三、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理

　　 1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

　　2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

　　3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

　　4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

　　5、每季对机房，轿箱顶和底坑检查保养至少一次，发现问题及时处理，并做好记录。有管理和作业、应急预案等规章制度，持电梯专业资质或委托具有资质的专业单位定期维保，并按规定年检取得《电梯安全使用许可证》。

　　6、有健全的消防制度，消防设施有明显标志，保持消防设备完好，可随时启用；消防通道畅通，每年至少开展消防安全宣传活动一次。消防泵、喷淋泵等设备，每半年启动检查运行至少一次、每年检保至少二次，每两年全面检修保养至少一次，发现问题及时修复。运行、检修、保养记录完整，保证可随时启动正常运行。每月对消防栓和配件器材、消防安全标志、疏散通道、应急灯、安全出口等巡查至少一次，发现问题及时修复。

　　7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

　　8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范，发现损害时及时告知相关业主并安排专项维修。

　　9、每月对路灯、楼道灯及相关设施进行检查，发现损坏及时修复，完好率不低于80%。

　　10、每月对室内、外排水管、井、池巡查至少一次，每季清扫明沟内的垃圾、泥沙杂物至少一次。楼外排水管道每年清扫、疏通一次，化粪池定期清疏，保持系统完好排水畅通无阻。每月对系统设施设备（风机、风管、排烟阀等）巡视检查至少一次，每年检修保养至少一次，确保正常运行发挥功能作用，发现问题应及时修复。

　　11、每日对智能化安防系统设备（录像监控、楼宇对讲、门锁智能卡等）巡视检查至少一次，确保正常运行发挥功能作用，发现问题应及时修复。检修保养每年至少一次，发现问题应及时修复。每年对智能化管理系统的各分类设施设备检修保养至少一次，各类检保记录齐全规范。

　　12、对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

　　四、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通

　　1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次，保持周围地面干净整洁。

　　2、小区公共场所每日清扫1次，保持干净无杂物；电梯厅、楼道每日清扫1次，保持目视干净；共用部位玻璃每月清洁1次，保持目视干净；路灯、楼道灯每半年清洁1次，保持目视干净。

　　3、小区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，根据需要每年保底清掏一次，发现异常及时清掏，保持系统完好，排水畅通无阻。

　　4、每月巡视检查总体供水系统至少一次，发现故障和安全隐患及时排除，有完整的巡查记录。

　　五、公共绿化的养护和管理

　　1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

　　2、明显发现垃圾杂物及时清除，定期清除绿地杂草、杂物。

　　3、每年喷洒药物至少一次，预防病虫害。

　　六、车辆停放管理

　　1、建立停车场管理制度，实行车位有偿使用和保管区分制度。

　　2、小区内有车辆行走、停放标志，机动车辆行驶停放有序，无违章行驶停放。

　　七、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理

　　1、对重点区域、重点部位（小区道路、单元门入口、停车位、楼内通道等）每3小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控，发现问题及时处理。

　　2、对进出小区的装修、家政等劳务人员，应联系业主核实后才能放行并做好记录。

　　3、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

　　八、装饰装修管理服务

　　1、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，按有关规定和业主（使用人）协商签订《装修管理服务协议》明确双方的权利和义务、明确收费标准，并告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

　　2、至少两次巡查装修施工现场，发现拆改物业共用部位和共用设施设备、改变房屋规划设计用途和外观、以及违规装修、违章搭建等危及房屋安全和损害公共利益行为的，应及时劝阻并要求整改恢复原状，并报告业主委员会和有关主管部门依法处理。

　　3、房屋装修结束后，应与业主房屋装修相关当事人共同对其涉及的物业共用部位和共用设施设备项目进行检查，记录并确认签字。

　　九、物业档案资料管理

　　1、承接项目时，应对物业共用部位、共用设施设备进行全面查验；退出项目时，应按有关规定移交物业用房及物业管理档案资料；接管与退出的交接手续和记录齐全完整。

　　2、物业档案管理等制度健全[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案(含业主或使用人房屋装修档案)、日常管理和服务档案],物业管理和服务各类记录完整规范，并运用计算机和相关软件进行管理。